精装修新房利润开发商的精装修到底值多少钱
长沙由于土地限价，开发商卖毛坯房的利润被压得很死，比如楼面价4500元/平米的一块地，毛坯限价11500元/平米，建安费用按3500元/平米，管理费用、销售费用、财务费用按10%预估，其他税费按14%，企业所得税按4%，这样预估出来的整体均价为11000元/平米，整体利润率为5%左右，这个项目如果干两年才能把房子卖完，年利润率为2.5%，这个利润率是不是跟银行定存的利润差不多了。说开发商暴利的可以对比一下银行了。
因此不少开发商都选择了做精装修，利用做精装修来弥补一部分利润。说白了，开发商在毛坯上没有赚到的钱希望可以通过精装修补回来。
首先这里澄清一个事实，以前开发商如恒大，还说自己的房子是满屋名牌，精装修，而现在在的开发商没有哪个再说自己是精装了，改了一下名字，政府的文件叫全装修，开发商叫非毛坯。
基于是想从精装修赚钱的目的，你拿自己预期的精装修与开发商的交付精装修去对比，当然会有小失落了。
我们公司去参观了星河湾项目后，董事会一成员问我，他自己要装房子，想按照星河湾那个样子装修，可以装出来不？我说只要你舍得花钱，比他们装修得好也能做出来，只是星河湾有些东西确实是人家定制的，去市场上还真不好找。
长沙对于精装修是有文件监管的，如长沙市人民政府办公厅《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》（长政办函〔2018〕37号）、长沙市住房和城乡建设委员会、长沙市发展和改革委员会《关于印发〈长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则〉的通知》（长住建发〔2018〕48号）、长沙市住房和城乡建设委员会《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》（长住建发〔2018〕53号），等等，对于开发商做精装是有相关规定的，主要内容有这几点：
一是新建商品住宅全装修部分价格（套内装修部分），须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算；
二是要编制材料、人工、其他费用的详细清单，主要材料、设备价格按实际价格计算（不得高于本市市场实际零售价格），人工费用按140元/日，整体装修单价暂不超过2500元/平米。
最终在销售现场公示有一张这样的表格：
以上的表格只是后面附件全装修工程公示清单（装饰部分）、全装修工程公示清单（水电部分）、全装修工程公示清单（家具、电器部分）等的汇总，我们就从这个表里来看看，精装修价格是怎么得出来的。
开发商的精装修费用是按工程费、其他费用、管理费用、销售费用、财务费用、利润、城市建设维护税及教育配套费共同组成的。
我看有些业主核算开发商的精装修只去预估工程费用，而没有计算后面的一系列费用，所以计算出来的结果与开发商的有出入，实际我们看一下的话，其他费用3%、管理费用5%、销售费用2%、利润最高8%、财务费用按8%一年计取的话2%，这几项如果粗加起来已经有20%了，这么算的用意原来是希望装修费用是裸价，已经另外考虑了开发商的利润与其他费用。这些费用这么算的话，也有500元/平米，拿一个100平米的房子算的话，有5万块钱。
这些钱我们自己在装修的时候是不会考虑的。
那我们去掉了这500块钱之后，也就是说剩下的2000块钱就是开发商投入的装修费用了。
这个费用有两块，一个是材料，一个是人工。
人工在清单里已经有了约定，是140元/工日去核。开发商实际使用的人工价格可能会低于这个价格，这里面就有了些许利润空间。
剩下的才是材料钱。第三方核定材料的依据是《湖南省建设工程计价办法》（湘建价[2014]113号）、《湖南省建设工程消耗量标准》、《湖南省建设工程消耗量标准解释汇编》等文件，我询问过成本的同事，这些文件是由湖南省住建厅或下属主管部门根据市场上各种材料、设备的价格给出的一个中位价，具体开发商在批量采购时肯定会低于这个价格，而开发商是不会将实际采购价格告诉第三方机构的，这就使得实际采购价格与核算价格就产生了部分利润空间。
那么这个利润空间有多大呢，成本同事说这个要看不同公司集采能力不同，具体数值也不同，议价能力差的公司，可能有10-20%的空间，好的公司可能达到30-40%。这个才是利润最大的地方。
如果我们把人工费用假设可以压出10%、材料费用压出30%的话，加上前面其他费用中本来就预留了8%的利润，这样算起来就有38%。
也就是说2500元/平米的38%折合950元/平米都是开发商的利润。
我们前面说了楼面价4500元/平米，毛坯限价11500元/平米，粗略估算一下利润能有500元的空间，再加上装修这950元/平米的利润，这个项目的利润率就可以达到13%，这样一年的利润率可以达到6.5%，就比较好看了。
以上案例仅为理想模式，具体计算受售价、财务费用、去化周期、企业所得税等影响较大，不一定能得到这数值，对于公司的运营能力要求还是较高的，这也是为什么本地的一些开发商选择将土地转让给一些实力较强的品牌开发商的原因，自己来开发，去化能力、融资能力、去化周期等都有可能让开发商根本赚不到钱。
回到正题上，如果开发商的精装修真的有950元/平米是利润的话，实际的成本就是1500元/平米左右。这也是很多业主买了之后请了做装修的来预估这个装修成本，说根本不值2500，顶多值1000多的原因。事实是装修1000块，其他费用500块，不正好凑上这个数么？
但是有一点要说的是，开发商的装修还是很有性价比的，最起码会控制费用，自己装起来，费用失控是很正常的事。我一个朋友比我早开始装房子，我已经住进去几个月了，发现他还在装修，就问他怎么回事，他说因为是自己住的房子，所以就什么都想用好的，原来预算是40多万就全部装好的，结果，已经用了快60万了，家具及部分电器还没有采购呢。
我说你真是个败家子。
