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“罗湖有个楼盘，38㎡的住宅，总价大概220多万，值得买吗？”

前几天，一位粉丝私信咨询，这个楼盘是否值得出手。

200万出头，在配套成熟、双地铁交通的原关内买个住宅，听起来是不是很令人心动？

@深圳买房计划 实探了一番，发现他说的是罗湖的翻新盘“云境尚邸”，最小户型有38㎡的一房。

云境尚邸是爵士大厦的一部分，重新装修后最近推出市场。

这样的房产在罗湖并不鲜见，这是深圳翻新房的典型样本，它究竟值不值得买？在房票越来越珍贵的当下，@深圳买房计划 劝你三思。

实探罗湖翻新盘

220万总价、首付110万起

从地铁1号线国贸站E出口出来，经过一个红绿灯约5分钟就走到了云境尚邸，高德地图测距约380米。

虽然外立面看起来像商办产品，@深圳买房计划 通过地籍图查询，云境尚邸的土地用途为居住用地、商业用地，现场销售也介绍，这个项目是住宅产品，购买需要名额。

▲云境尚邸

该项目地处罗湖老城区，周边交通、商业配套都比较成熟，双地铁交通，除了国贸站外，1号线老街站、9号线人民南站距离境尚邸分别为600米和700米（高德地图测距）。

商圈资源丰富，500米生活半径内，万象城、金光华广场步行可达。所属学区为罗湖小学、初中是罗湖高级中学初中部。

公开资料显示，这个项目备案名为爵士大厦，1993年批地，约1999年对外发售，但直至2006年底才取得竣工验收手续。据北京青年报报道，截至2007年该项目手续仍不全，导致业主入住多年都拿不到房产证。

@深圳买房计划 现场了解到，爵士大厦C座一共19层，1-6层为商业，未来将规划有商超，6层以上是住宅。

此次推出的产品为13-18层，一共116套房源；至于其他楼层的住宅单位，目前租给其他公司办公。

云境尚邸户型有38-80㎡的1-2房，均价5.8万/㎡，明年3月精装交房。

项目销售表示，7月25日开盘以来卖出了几十套，50㎡跟61㎡的户型已经卖完，现在主推38㎡跟41㎡的一房，单价在5.6万/㎡-6万/㎡之间。

▲平面图

虽说是住宅性质，但从楼层平面分布来看，5梯20户，更像公寓的梯户比，而且房子里不通燃气，只能使用电磁炉。

“38㎡的最低220多万，但首付做不到3成。”销售解释称，由于是公司名下的房产，如果按市场价过户，土地增值税占很大部分，只能按原价过户。

采取红本抵押的方式，可以做到5成首付，即最低110万左右；如果走正常房贷流程，最多可以贷3成左右，即首付要给到7成。

这样的翻新房

到底值不值得买？

总价200万出头，原关内、住宅、双地铁、精装交房…这些词听起来足够让人怦然心动。

但当@深圳买房计划 把上述粉丝的问题抛给熟悉片区的中介张民时，他却回答，不推荐买。

张民说，云境尚邸是之前一家投资公司打包买下的，翻新后再拿出来卖。

不推荐买的原因有两个：一方面是不宜居，“这个盘之前以办公为主，它的平面也是按照办公的格局设计，现在投资住宅的门槛越来越高，所以宜居性也要考虑，否则3年解禁之后谁来接盘？”

另一方面，爵士大厦有二手房在挂牌，从中原和贝壳的挂牌情况来看，挂牌价在4.2-4.7万/㎡之间，单价要比云境尚邸少1万多。

▲图源：中原地产

▲图源：贝壳找房APP

张民表示，在罗湖，像云境尚邸这样的标的并不少。之前就有像鹏公馆、

Mr.91公馆、天粹等翻新房，大多数是投资公司在操作。

▲洪湖站附近的鹏公馆（鹏大厦）也是翻新房

他介绍称，由于罗湖早期的发展优势，以前有很多公司在罗湖做外贸、出口生意，把一栋楼或者好几层买下来作为办公，现在可能看着房价涨，或者公司需要资金，就把这些物业拿出来卖。

“投资公司大多数是市场价拿过来，通过装修后至少溢价20%。”在张民看来，翻新房的价值不高，很多盘做不了首付3成，有的甚至要一次性付款，这对买家的资金要求较高，不建议入手。

风险提示

用途“单身公寓”，楼龄已20+

除了宜居性跟价格外，@深圳买房计划 通过深圳住建局查询到，2020年7月以来爵士大厦备案的房源用途均为单身公寓。

▲图源：深圳住建局

爵士大厦一共有A、B、C三栋楼，备案房源未必是云境尚邸所在的C座，有熟悉这个项目的渠道中介告诉@深圳买房计划，云境尚邸的产权性质是单身公寓。

他强调，这属于历史遗留问题，罗湖很多小区的房屋性质都显示是单身公寓，但实际上它是限购限贷的住宅。

6月初，福田深高南学位风波令买了单身公寓的业主打了一激灵。张民认为，“一般学位紧张的学校才会把产权有‘bug’的物业入学积分降档，按目前的态势，该项目出现这种情况的几率不大”。

在这里，@深圳买房计划 还是要给为了学位买这个项目的购房者们提个醒：如果有学位需求，请三思后决定。

而从楼龄来看，尽管内部做了翻新，但主体架构并没有变。云境尚邸所在的爵士大厦是1993年批地、1999年对外发售，即意味着当年起码是在建状态了，楼龄已经超过20年，未来会否存在因楼龄太老而产生的质量问题？也需要购房者仔细斟酌。

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